一、如何做好地段評估

　　咖啡店經營者在確定店面地址時，一定要考慮到當地的人流量、經濟狀況、顧客消費特點、同行業競爭狀況等。

　　1.區域特點

　　(1)區域規劃。當選中某一區域後，首先要了解該區域的規劃中是否有拆遷和重建項目，以及這些項目涉及的位置和動工時間，以免在咖啡店成本收回之前遇到拆遷和重建而蒙受損失，或者因此而失去地理優勢。爲了確定咖啡店的位置，最好事先向有關部門諮詢清楚這些情況。

　　(2)市政設施。市政設施要能滿足咖啡店日常經營必須具備的水、電等的供應;周邊道路和建築的建設要與咖啡店的經營相協調，要有完善的排水設施、垃圾處理設施、通信設施、消防設施等。此外，還要有良好的社區環境狀況和治安狀況。

　　(3)經濟趨勢。區域的經濟發展趨勢是選址時需要考慮的重要因素之一，這一因素對咖啡店的前景影響很大。

　　要選取相同類型區域的咖啡店作參照，詳細研究它們的經營發展模式，因爲在一定程度上這些模式都是相同或相通的。

　　(4)交通狀況。良好的交通狀況意味着充足的潛在客源。但必須清楚的是，在考慮這個因素時，要認識到客源絕不等同於交通的頻繁程度。

　　(5)街道類型。街道類型決定了能否吸引消費者到來並停留住。例如，在一條狹長的購物街上，大型商場等購物密集點在街的中部，行人經過街兩端的目的多半是到中部去購物。這樣，大量的停留時間和消費需求也都會集中在中部，而兩端的咖啡店只能看着如潮的人流通過而毫無機會。

　　(6)房租多少。對於以租房的形式取得營業的咖啡店來講，房租是影響其營業利潤的一個重要要素。房租過高時就要考慮放棄所確定的咖啡店的位置。房租的數額應以保證咖啡店的基本營業利潤爲標準。

　　咖啡店周邊區域的特點會直接影響咖啡店的經營，必須根據區域的不同特點做出相應的對策。營業點的選擇對生意興盛與否有重要影響。如果地址選擇不當，即便咖啡店裝潢精美、口味上好、服務周到，生意也可能不興隆。因此，不論是在籌劃開業還是正在營業，都必須徹底研究地址問題，研究重點是營業地址的特點和與之配合的營業方針。

　　2.人流量統計及入店率統計

　　在營業時間內按小時統計，如從8點到24點，按表2-1中所列的時間段來統計。人流量統計表如表2-1所示。

　　表2-1咖啡店人流量統計表

　　時間段人流量入店人數

　　8：00-9：00

　　9：00-10：00

　　10：00-11：00

　　11：00-12：00

　　23：00-24：00

　　每小時只需統計15分鐘的人流量與入店人數，乘以4就是一小時的人流量與入店人數。

　　人流量是指從店門口經過的人數，包括離店門很近的範圍內路過的人，同一個人來回經過幾次，就算幾次。

　　最好的統計時間是星期二、星期三、星期四、星期六、星期日，最好迴避在惡劣的天氣中做統計。

　　3.附近顧客羣調查

　　每小時人流量統計後剩餘的45分鐘可以用來做客流調查。調查的目的是發現他們從哪裏來，並對客人的年齡段、性別、職業、形象等做記錄。

　　對客人的調查範圍不超過店址兩個街道，對每位客人的調查所用時間不超過5分鐘。

　　對只是過路人或逛街者，也記錄下來。

　　對調查結果要進行分析，發現哪些是我們的客人，哪些是我們的潛在消費者。下一步就可以根據此調查報告針對這些潛在客人制定推廣活動計劃。

　　4.初步評估店址

　　(1)基本情況。建築物建造歷史(距今多久);面積 (建築面積、使用面積)，建築結構;建築物前方(臨街)情況， 便利性如何。

　　(2)租金。基本租金、保證金、有效期、出租率和其他。

　　(3)建築物基本信息。建築物基本信息如表2-2所示。

　　表2-2 建築物基本信息

　　面積分配狀況(單位：平方米)商店

　　辦公室

　　居民

　　停車場

　　其他

　　人員數量商店員工

　　辦公室職員

　　居民

　　其他

　　(4)地址的可視度。店址類型是中心拐角型、角落型還是單面臨街型。

　　5.競爭對手情況

　　咖啡店經營者要關注同一個街道和近幾個街道的所有咖啡店的相關情況，具體信息包括競爭對手店面的各個階段人流量等二、尋租店面要點

　　下面是咖啡店尋租店面時要考慮的一些因素。

　　1.面積

　　店面面積最好在60~150m2(使用面積)，至少應有寬3m的鄰街的玻璃窗。

　　2.租金付款方式

　　可通過談判解決，一般是現金，以兩個月房租作爲押金，當然也可以和業主以分成的方式繳房租，具體方式視所在商圈和業主而定。

　　3.租期

　　一般1~4年，另外加上優先續租權。

　　4.用途

　　用做咖啡店經營(包括在此基礎上的擴展)。

　　5.轉租

　　是否允許轉租應與業主商定，並在協議中明文規定。

　　6.招牌

　　品牌商標要突出，和業主協商在所在位置附近的顯著位置製作顯眼的廣告，以引導顧客和進行宣傳。

　　7.門外空地

　　在條件允許的情況下要儘可能爭取室外空地，用來擺放露天咖啡座椅，擴大營業空間。

　　8.競爭保護

　　可通過談判解決。可以在條件允許的情況下增加同業限制條款，保護咖啡店所在商圈範圍內的權益，減少因客流分散而導致營業額的下降。

　　9.重點考慮地段

　　(1)地鐵口附近;

　　(2)商場與寫字樓結合的部分;

　　(3)高檔社區羣;

　　(4)機場、火車站。

　　三、選址案例

　　星巴克是20世紀70年代在美國西雅圖的小市場裏開的一家咖啡店，到現在已經有30多年的歷史。迄今爲止，它在全球已經有1萬多家店。1999年1月，星巴克在北京的國貿商場開了中國內地的第一家星巴克咖啡店，到現在，包括天津在內星巴克已經有70多家咖啡店。這個速度在中國來講是很快的。

　　星巴克每開發一個城市的市場，都要花半年到一年的時間對整個城市的地理情況、人員分佈情況包括消費能力做一個很詳細的調查。

　　在選定的區域內選擇合適的位置。星巴克首選的是整體型的商業建築。在這種商業建築裏，店面是由業主統一進行出租，而不是出售。

　　物業整體的一個商業規劃、促銷，乃至於整體的推廣活動，也是星巴克非常看重的。

　　咖啡店對外的展示面要足夠大，但星巴克並沒有把它作爲首要因素，而是把它作爲一個非常重要的參考。

　　在合適的區域選擇合適的位置，還要考慮進入的時間。進入的時間段代表了機會成本。什麼時候進入商業建築開店，這裏面有一個很強的時間性和預測性。在這一點上，星巴克無疑做得很好。

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